Change of Control-Klausel

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Change of Control-Klausel

7 May 2012

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Eine neue Entscheidung des Court of Appeal von Ontario stellt fest, dass eine Mietkaution nur verwendet werden darf, um ausbleibende Mietzahlungen abzusichern und nicht als Ausfallzahlung, sollte der zukünftige Mieter beschließen,  die Mietsache vor dem Mietbeginn doch nicht in Besitz zu nehmen. Eine gute Nachricht für die, die eine Wohnung mieten möchten, da es dem Mieter erlaubt, sich eine endgültige Entscheidung bis zum Beginn des Mietvertrags vorzubehalten, ohne Rücksicht darauf, ob der Vermieter noch genügend Zeit hat, einen neuen Mieter zu finden. Natürlich sind das aber keine besonders guten Nachrichten für Vermieter.

Ein anderes Thema, über das sich Wohnungsvermieter klar sein sollten, hat mit vorbehaltlicher Einwilligung zu tun.  Viele Wohnungseigentümer  erklären in ihren Mietverträgen, dass  sie ohne zwingende Gründe dem Mieter ihre Zustimmung  nicht verweigern werden, wenn es um Weitervermietung, Untervermietung oder Mitnutzung des Mietobjektes geht. Was viele jedoch im Falle einer Gewerbeimmobilie nicht erkennen, ist, dass es in ihrem Interesse liegt, eine Klausel bezüglich eines “change of effective voting control" (Veränderung der Eigentumsverhältnisse) zu vereinbaren. Damit können sie bei neuen Verhältnissen, die oftmals eine grundlegende Veränderung der Identität des Mieters zur Folge haben, entscheiden dies zu akzeptieren oder den Mietvertrag zu kündigen.

Der Grund hierfür liegt darin, dass, falls der Mieter bereits eine Gesellschaft ist oder eine solche werden könnte und diese Klausel im Mietvertrag nicht verankert wurde, er die Übertragungsvorschriften im Mietvertrag ganz einfach umgehen kann, indem er die Anteile der Mietgesellschaft veräußert.  Während dies unter bestimmten Voraussetzungen akzeptabel sein könnte,  sollte ein gewerblicher Vermieter dennoch immer sicherstellen, dass er zu jeder Zeit Kenntnis darüber hat, wer sein tatsächlicher Mieter ist. Wenn ein gewerblicher Mieter in der Lage ist, die Anteile der Firma einfach zu veräußern, verändert  dies tatsächlich die Eigentumsverhältnisse, und der Vermieter sollte sich über diese Veränderung klar werden. So kann er diese Veränderung anfechten, wenn sie sich als unzumutbar herausstellt.

Wohnimmobilien können ein lukratives Geschäft sein, sind aber nicht ohne Risiken. Sich möglicher Probleme bewusst zu sein, ist essentiell, um Ärger bei der Vermietung zu vermeiden.