Haftung beim Verkauf von Immobilien in Kanada

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Haftung beim Verkauf von Immobilien in Kanada

5 September 2012

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Es ist in einigen kanadischen Provinzen inzwischen Usus, den Verkäufer aufzufordern, vor Einschaltung eines Maklers einen umfangreichen Fragebogen, genannt „Property Disclosure Statement“, zur Offenlegung des Zustands der Immobilie und des Grund und Bodens auszufüllen, der den Kaufinteressenten bzw. Käufern offengelegt wird. Darin wird zum Bespiel gefragt, ob die Verkäufer Kenntnis  von irgendwelchen Boden- oder Umweltproblemen in Bezug auf das Grundstück haben, welche Art Heizung oder Klimaanlage installiert wurde, welches Alter diese hat, ob Mängel bestehen, ob die Dachkonstruktion in Stand gehalten wurde und einiges mehr. Da eine umfassende Offenlegung möglicher Probleme  tatsächlich aus Rechtsgründen nicht verlangt werden muss, sollten Verkäufer von Immobilien in Kanada wissen, dass eine Haftung für eine Fehlinformation entstehen kann, wenn sie den Fragebogen ausfüllen und unterschreiben.

Nach einer Zeitungsmeldung des Toronto Star vom 22. Januar 2011, gab es seit den 1990er Jahren allein in Ontario 49 Gerichtsprozesse gegen Verkäufer, die auf die Angaben in derartigen „Property Disclosure Statements“ basieren, die den Käufern der Immobilien im Zusammenhang mit dem Kauf zur Verfügung gestellt wurden und welche nach Aussage der Betroffenen für den Kauf entscheidungserheblich waren.Das Problem hierbei ist, dass der Fragebogen bei näherer Untersuchung tatsächlich nur allgemeine Fragen an den Verkäufer über die Immobilie enthält, dieser jedoch dann für wesentliche Mängel oder Unzulänglichkeiten  verantwortlich gemacht werden kann. Der Trend dieser Gerichtsentscheidungen zeigt, dass ein Käufer auch dann erfolgreich Klage gegen den Verkäufer erheben kann, wenn er nachträglich Mängel feststellt, die ihm der Verkäufer im Fragebogen nicht mitgeteilt hatte und zwar auf der Grundlage, dass dem Verkäufer das Problem hätte bekannt sein müssen oder dass der Verkäufer jemanden hätte beauftragen müssen, den Mangel zu untersuchen oder zu beheben..

Hierbei sollte man wissen, dass ein potentieller Käufer sich auf andere Weise über den Zustand der Immobilie informieren kann ohne, dass eine Haftung des Verkäufers entsteht.

Natürlich gibt es Fälle, in denen ein Verkäufer auf jeden Fall eine Hinweispflicht hat, auch wenn kein “Property Disclosure Statement” ausgefüllt wird. Einer unserer Mandanten hat vor kurzem eine teuere Immobilie auf Pender Island gekauft und im Nachhinein entdeckt, dass die Klimaanlage kaputt war. Dies war ein offensichtlicher Mangel, der zur Folge hatte, dass der Verkäufer eine neue Klimaanlage installieren musste. .

Die Offenlegungspflicht hängt von einer Reihe von Kriterien ab, wie z.B. der Preis der Immobilie sowie die Art der Vermarktung. Potentielle Käufer und Verkäufer sollten einen kanadischen Anwalt konsultieren, um das Ausmaß ihrer Rechte und Pflichten in dieser Hinsicht feststellen zu können.