Steuern für ausländische Eigentümer kanadischer Immobilien nach dem Underused Housing Tax Act fällig
Im Haushalt 2021 hat die kanadische Regierung beschlossen, mit Wirkung zum 1. Januar 2022 eine jährliche Steuer in Höhe von 1 % auf den Wert von Wohnimmobilien zu erheben, die sich direkt oder indirekt im Besitz von nicht in Kanada ansässigen Personen befinden und als leerstehend oder nicht ausreichend genutzt gelten. Mit dem Underused Housing Tax Act (UHTA) verfolgt die Bundesregierung das Ziel, die Immobilienspekulation einzudämmen und ausländische Eigentümer dazu zu bewegen, ihre kanadischen Wohnimmobilien zu vermieten.
Was ist die neue kanadische Underused Housing Tax?
Die Underused Housing Tax ist eine jährliche Steuer auf leerstehendes oder untergenutztes Wohneigentum. Die Regierung hat das Gesetz „Bill C-8“ über die Steuer auf untergenutzten Wohnraum verabschiedet, das auf alle Wohnimmobilien angewendet werden kann, unabhängig davon, ob sie bewohnt oder vermietet sind.
Wer ist grundsätzlich von der Steuer ausgeschlossen?
Als „ausgeschlossener Eigentümer“ einer Wohnimmobilie in Kanada haben Sie keine Verpflichtungen oder Verbindlichkeiten gemäß dem Underused Housing Tax Act. Die Definition dieses Begriffs beschreibt eine Reihe von Personenkategorien. Vor allem kanadische Staatsbürger und Personen mit ständigem Wohnsitz in Kanada sind „ausgeschlossene Eigentümer" und unterliegen nicht der Steuer auf ungenutztes Wohneigentum, es sei denn, diese Personen besitzen die Immobilie in ihrer Eigenschaft als Treuhänder eines Trusts oder als Gesellschafter einer Personengesellschaft.
Zu den anderen „ausgeschlossenen Eigentümern" gehören staatliche Stellen, indigene Verwaltungsorgane, in Kanada börsennotierte Aktiengesellschaften, eingetragene kanadische Wohltätigkeitsorganisationen, kanadische Wohnungsbaugenossenschaften, Krankenhausbehörden, Gemeinden, parakommunale Organisationen, Bildungseinrichtungen und Personen, die in ihrer Eigenschaft als Treuhänder eines Investmentfonds, eines Real Estate Investment Trust (REIT) oder eines spezifizierten Investment Flow-Through Trusts Wohneigentum besitzen.
Wer muss eine Steuererklärung abgeben und die Steuer zahlen?
Zählen Sie nicht zu den „ausgeschlossenen Eigentümern", gelten Sie als „betroffener Eigentümer“, der im Rahmen des Underused Housing Tax Act Verpflichtungen für sein Wohneigentum in Kanada hat.
Zu den betroffenen Eigentümern gehören unter anderem:
- Personen, die weder kanadische Staatsbürger sind noch ihren ständigen Wohnsitz in Kanada haben
- Gesellschaften, die außerhalb Kanadas gegründet wurden
- Personen, die kanadische Staatsbürger sind oder ihren ständigen Wohnsitz in Kanada haben und eine Wohnimmobilie als Treuhänder eines Trusts besitzen (ausgenommen als persönlicher Vertreter einer verstorbenen Person)
- Personen, die als Partner einer Personengesellschaft Eigentümer einer Wohnimmobilie sind
- Kanadische Kapitalgesellschaften, deren Aktien nicht an einer für kanadische Einkommensteuerzwecke bestimmten kanadischen Börse notiert sind
Die Steuer richtet sich demnach an nicht in Kanada ansässige Deutsche oder andere Nicht-Kanadier, die direkt oder indirekt Immobilien in Kanada besitzen.
Wann muss die Steuererklärung eingereicht werden?
Als betroffener Eigentümer müssen Sie ab 2022 jährlich für jede Wohnimmobilie, die Sie in Kanada am 31. Dezember besitzen, eine Steuererklärung abgeben, um eine Befreiung von der UHT zu beantragen, oder eine Erklärung zur Zahlung der UHT-Steuer einreichen.
Die Steuererklärung muss spätestens bis zum 30. April des Folgejahres eingereicht werden – die erste Abgabefrist läuft am 30. April 2023 ab.
Welche Ausnahmeregelungen gibt es?
Auch wenn Sie kein „ausgeschlossener Eigentümer" sind, können folgenden Ausnahmen u.a. zu einer Befreiung für Sie in Betracht kommen:
- Das Jahr des Erwerbs in bestimmten Situationen
- Das Todesjahr des Erblassers, wenn bestimmte Bedingungen erfüllt sind
- Erfüllung der Mindestanforderungen an die Eigentümerbelegung
- Immobilien mit einem beschränkten saisonalen Zugang
- Wenige andere Situationen
Aufgrund der sehr technischen Natur der Definitionen sollten diese Ausnahmen mit Ihrem Steuerberater besprochen werden, bevor Sie sich auf sie berufen.
Wie hoch sind Strafen bei später Abgabe der Steuererklärung?
Es drohen empfindliche Strafen, wenn Sie die Steuererklärung für untergenutzten oder leerstehenden Wohnraum nicht fristgerecht einreichen. Betroffene, private Eigentümer müssen mit einer Mindeststrafe von 5.000 CAN-$ rechnen. Betroffene Körperschaften unterliegen einer Mindeststrafe von 10.000 CAN-$.
Was benötigen Sie für die Steuererklärung?
Um die Höhe Ihrer Steuer zu berechnen, benötigen Sie den Wert des Wohneigentums. In der Regel wird der steuerpflichtige Wert herangezogen. Wenn Sie stattdessen den Marktwert heranziehen wollen, müssen Sie beim Finanzamt eine entsprechende Erklärung abgeben.
Als deutscher Staatsbürger ohne ständigen Wohnsitz in Kanada müssen Sie eine Sozialversicherungsnummer (SIN) oder alternativ eine individuelle Steuernummer (ITN) angeben. Sofern Sie keine ITN haben, müssen Sie diese noch vorher beantragen, um die Abgabefrist am 30. April möglichst einzuhalten.
Wer klärt in Deutschland Ihre Fragen und erstellt eine kanadische Steuererklärung?
Je nachdem, wo Sie eine Immobilie besitzen, kann die Höhe der Steuern auf leerstehende oder wenig genutzte Wohnungen erheblich sein. So führte Vancouver 2017 die Empty Homes Tax in Höhe von 3 % des Marktwerts der Immobilie ein, auf die die Provinzregierung von British Columbia die Spekulations- und Leerstandssteuer von bis zu 2 % aufgeschlagen hat. Rechnet man die UHT von 1 % hinzu, könnte dies zu einer jährlichen Steuer von 6 % auf den Marktwert Ihrer Immobilie führen.
Angesichts der Komplexität des Gesetzes müssen deutsche Eigentümer die Regeln und Vorschriften in Kanada verstehen, um sie einhalten zu können. Die Beratung durch einen Fachmann, der mit dieser kanadischen Steuer vertraut ist, kann Ihnen bei der Erfüllung der Anmelde- und Meldepflichten helfen, um Strafen und Zinsen zu vermeiden.
Für Deutsche mit kanadischem Immobilienbesitz ist steuerliche Unterstützung in Deutschland rar. Jacob Associates kann als deutsch-kanadische Kanzlei umfassend zur Underused Housing Tax beraten und auch grenzüberschreitende Immobilientransaktionen durchführen. Seit über 25 Jahren steht Jacob Associates für deutsch-kanadische Rechtskultur und gilt in Deutschland als Experte für kanadische Steuerthemen.
Haben Sie einen Wohnsitz oder ein Ferienhaus in Kanada? Kontaktieren Sie Jacob Associates in München, um Ihre Steuererklärung für die Underused Housing Tax bis spätestens 30. April fristgerecht in Kanada einzureichen.
Dieser Kommentar ist allgemeiner Natur und nicht als Rechtsberatung gedacht, da sich die einzelnen Situationen unterscheiden und mit einem für das Gebiet zugelassenem Rechtsanwalt besprochen werden sollten
Immobilienrecht