Caveat emptor [1]
[1] Möge der Käufer sich in Acht nehmen
Viele Deutsche träumen davon eine Immobilie in Kanada zu erwerben. Damit der Traum nicht zum Alptraum wird, haben wir hier eine interessante Geschichte gefunden. Denn der Fall Gamoff v. Hu, 2018 ONSC 2172 [2] und ein gutes Beispiel dafür, dass der Erwerb einer Immobilie in Kanada durchaus Tücken und Fallstricke hat, die jeder Käufer besser vorher wissen sollte. Damit es am Ende nicht heißt: „Make an offer, but beware in an uncertain market, property law can hurt you.“[3]
Die Geschichte vom Angebot das zum Albtraum wurde
Ende März 2017 bot eine Immobilienfirma im Auftrag ihrer Klienten ein Wohnhaus in Gormley, Ontario etwa 40 Minuten von Toronto entfernt, zum Preis von CAN $ 2 Millionen zum Kauf an. Nicht gerade ein Schnäppchen, aber für das Ehepaar Hu/Lea war es das „perfekte Traumhaus“ und sie wollten es unbedingt erwerben. Um die in Kanada übliche Bieterschlacht für das Objekt zu vermeiden, gab Familie Hu/Lea auf Anraten der Immobilienfirma daher frühzeitig ein Angebot über CAN $ 2,25 Millionen ab und tätigten eine Anzahlung von Höhe von CAN $ 30.000. Das Angebot wurde vom Verkäufer akzeptiert. Doch wie so oft im Leben, kommt es meist anders als geplant. Familie Hu/Lea stellte nämlich fest recht bald fest, dass sie das Haus nicht wie geplant finanzieren können und traten vom Kauf zurück.
Um es kurz zu machen, das Haus wurde von der Immobilienfirma neu inseriert. Soweit so gut, doch dann die böse Überraschung für das Ehepaar Hu/Lea. Die Eigentümer des Hauses verklagten das Paar auf CAN $ 500.000 und bekamen vor Gericht Recht.
Wie konnte das passieren?
Der Wert der Immobilie war innerhalb weniger Wochen um fast ein Viertel gefallen. Der Grund dafür: Die Immobilienpreise in Teilen Kanada waren ins Bodenlose gerutscht. Die Eigentümer bekamen beim Verkauf des Hauses 3 Monate später nur noch CAN $ 1.75 Millionen. Also zogen sie vor Gericht und verklagten die Hu/Lea´s. Das Oberste Gericht von Ontario wand den Rechtsgrundsatz „Caveat emptor“ [4] an und gab dem Verkäufer Recht.
Im Fall Gamoff v. Hu verlor das Ehepaar Hu/Lea aber nicht nur ihre Anzahlung in Höhe von CAN $ 30.000, sie mussten den Verkäufern noch weitere CAN $ 470.000 für den verlorenen Wert zahlen. Wie kam dieser Betrag zustande? Das ursprünglich abgegebene Hu/Lea Angebot gegenüber der Maklerfirma belief sich CAN $ 2,25 Mio. Der tatsächlich erzielte Kaufpreis auf CAN $ 1,75 Mio. Ergibt einen Fehlbetrag von CAN $ 500.000 und den musste das Ehepaar den Verkäufern zahlen.
Was brachte den Finanzierungplan zum Einsturz?
Zum Zeitpunkt, als Familie Hu /Lea das Angebot für ihr Traumhaus abgaben, befürchtete die Bank of Canada, dass die hohe Verschuldung der privaten Haushalte zu einer ernsten Krisensituation führen und somit auch die Gesamtwirtschaft des Landes nachhaltig bedrohen könnte. Sie verschärften die Vorschriften für Hypothekenkredite und verlangten zudem von den Kreditnehmern einen Stresstest. Gleichzeitig kühlte der ohnehin überhitzte Immobilienmarkt in Ontario ab, die Preise für Immobilien gaben massiv nach. Diese beiden Entwicklungen brachten den Finanzierungsplan der Familie Hu/Lea zum Einsturz. Denn dieser sah vor, das eigene Haus zu verkaufen und sich die restliche Summe von der Bank in Form eines Kredites zu leihen. Doch diese Rechnung ging eben nicht auf, der Finanzierungsplan scheiterte. Und so wurde aus dem Traum vom „neuen Haus“ ein Albtraum „ohne Haus“ mit einem hohen finanziellen Schaden.
Richter Mark Edwards vom Obersten Gerichtshof in Ontario gab der Familie Hu/Lea bei der Begründung seiner Entscheidung deshalb folgenden Ratschlag mit: „Purchasers would be well advised to consider making their offers to purchase contingent on financing, and for the sale of their existing home if they have one.“ [5]
Was können wir daraus lernen?
Ob Familie Hu/Lea zu übereifrig, zu naiv handelte oder nur schlecht beraten wurde ist im Nachgang müßig zu beantworten. Auf jeden Fall hatten sie gegenüber der Maklerfirma ein Angebot in Höhe von CAN $ 2,25 Mil. abgegeben und der Käufer hatte dies akzeptiert. Dieses Angebot ist nach kanadischem Recht bindend. Also denken Sie daran, wenn sie planen in Kanada eine Immobilie zu erwerben: In Kanada ist ein Angebot, auch wenn dies gegenüber einer Maklerfirma abgeben wird, ein rechtsverbindlicher Vertrag zwischen Käufer und Verkäufer. Und wird dieses Angebot angenommen, wie im Fall Hu/Lea geschehen, so ist dies rechtsverbindlich.
Dieses abschreckende Beispiel ist auch heute noch relevant, da die Immobilienpreise in Kanada, insbesondere in den Provinzen Toronto und Vancouver extrem volatil sind. Damit es ihnen nicht so ergeht wie Familie Hu/Lea ist es ratsam, sich rechtzeitig juristischen Beistand zu holen, um unnötige Risiken und Fallstricke bereits im Vorfeld zu vermeiden.
Dieser Kommentar ist allgemeiner Natur und nicht als Rechtsberatung gedacht, da sich die einzelnen Situationen unterscheiden und mit einem für das Gebiet zugelassenem Rechtsanwalt besprochen werden sollten
[1] Caveat emptor ist Lateinisch und heißt übersetzt soviel wie: Möge der Käufer sich in Acht nehmen.
[2] https://canadianjusticereviewboard.ca/articles-caselaw/case-law/gamoff-v.-hu,-2018-onsc-2172
[3] https://www.movesmartly.com/articles/make-an-offer-but-beware-in-an-uncertain-market-property-law-can-hurt-you
[4] https://www.britannica.com/topic/caveat-emptor
[5] https://www.movesmartly.com/articles/make-an-offer-but-beware-in-an-uncertain-market-property-law-can-hurt-you
Immobilienrecht